房产原值税局是怎么核定的


 发布时间:2021-05-18 13:23:18

在旧方案中,个人所得税按照交易差价,即(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)的20%征收,但深圳市场由于“阴阳合同”的长期存在,买卖双方常常以房产原值作为交易价格申报过户,以规避这项税收。评估价征税方案中增加了“个人所得税”核定征收的计征率。如果申报的交易价格明显偏

这一新规的具体操作办法是:不能提供装修凭证的纳税人,在办理个人转让住房纳税申报时,应在《税费资料清单》“住房装修费用凭证”栏目中选择“无”,并不再提交《房屋装修费用发票汇总表》和住房装修发票原件,由主管税务机关核定住房装修费用。本次新规是对2013年本市出台的房地产调控“京五条”的补充。在“京五条”中,要求在二手房交易所得税方面,能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。而问题的关键就在于“原值”的计算——原值及可抵扣的合理费用越高,与按地税部门规定的核定计税价计算出的成交价之间的价差也就越小,二手房业主需要缴纳的个税也就越低。

东部省份预征率不得低于2%;研究预征率调整与房价上涨挂钩机制在房产税争论仍在纠结之时,土地增值税调控利器再次祭起。国税总局日前下发通知,要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整,并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。通知明确指出,各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作,把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。

在核定征收政策执行前,假如交易双方签订“阴阳合同”,以原登记价50万元申报,则卖方只需要按50万元申报价缴纳5.6%的营业税及附加,即2.8万元,免交个人所得税;而买方只需要缴纳1%的契税,即5000元。买卖双方共计缴税3.3万元。而如果按150万元核定征税,则卖方需要缴纳8.4万元营业税及附加1.5万元个人所得税;买方则需要缴纳1.5万元契税。买卖双方共需要缴纳11.4万元税,比核定征收前要多交8.1万元。

南京化工园区某居民问:最近我购买了位于城区某处的一套学区房,但在缴纳相关税收时,地税部门认为我购买的学区房价格过低,要求按照税务部门核定的计税价格来缴纳相关税收,我该如何处理?答:根据《江苏省地方税务局关于发布〈江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法〉公告》(苏地税规[2012]3号)的规定,纳税人在进行存量房交易时,对税务机关核定的计税价格有异议的,应当在收到核定计税价格相关文书之日起7个工作日内,向主管税务机关提出申请,报送《涉税事项申请单》,并提供相关证明资料。主管税务机关应当于受理之日起7个工作日内重新核定,作出争议处理决定,下达《税务事项决定书》。情况复杂无法按时办结的,经主管税务机关负责人批准,可以适当延长办理时限,但最长不得超过15个工作日。对同一次交易的计税价格争议,纳税人只能够申请一次争议处理。纳税人对重新核定的结果仍有异议的,可以依法申请行政复议。对行政复议决定不服的,可以依法提起行政诉讼。

通知还就土地增值税核定征收有关问题给予明确。通知称,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。通知还规定,为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

假如在全国范围内严格征管土地增值税并集中清缴过往未缴的税款,可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。据了解,目前各地对土地增值税大多采取预征方式,各地预征税率在0.5%—2%之间,清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而国税总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。事实上,“国十条”出台后,一些地方相继出台的土地增值税预征政策均同于或高于上述最低标准。

凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。各级税务机关要建立考核问责机制,把土地增值税清算工作列入年度考核内容,对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组,对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。

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