房地产开发企业核定印花税


 发布时间:2021-05-15 20:09:35

合理费用:装修费不算?老百姓不答应;要算?神仙也算不清那么,“合理费用”指什么呢?中山大学税收研究中心主任杨卫华接受羊城晚报记者采访时表示,“合理费用”应该包括装修、交易手续费等成本才算“合理”。比如,一套房产卖出100万元,当时一次性付款买入价位50万元,装修费用花了30万元,

在“国五条”出台后,为了避免缴纳20%的住房转让个人所得税,在一些城市出现了市民“抢闸”过户的壮观场面。与此同时,各地最新出台的细则,对“能核实房屋原值的应依法严格按转让所得的20%计征个税”这个“国五条”要求,无一不表现出“暧昧”的态度。其实,对决策部门来说,在对二手房转让“核定征收”1%和“据实征收”20%之外,或许还有一条路可走,那就是根据近年来房价上涨的情况,对难以核定房屋原值的二手房转让,通过适当调整核定征收“应税所得率”的办法,缩小目前在1%核定征收和20%据实征收两种计税方式之间造成的巨大税负差距,以改变目前二手房交易中税负严重失衡的情况,缓和二手房交易中存在的强烈避税冲动。

合理费用:装修费不算?老百姓不答应;要算?神仙也算不清那么,“合理费用”指什么呢?中山大学税收研究中心主任杨卫华接受羊城晚报记者采访时表示,“合理费用”应该包括装修、交易手续费等成本才算“合理”。比如,一套房产卖出100万元,当时一次性付款买入价位50万元,装修费用花了30万元,交易手续费花了5万元,那么需要计收的个税应是(100万-50万-30万-5万)×20%=3万元。但按照目前的房屋装修来说,除了极少数的正牌装修公司或者是发展商提供装修会提供发票外,市面上大多数装修公司是不会提供发票的。

自1994年以来,中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”:事前预征,事后清算,多退少补,预征税率一般在1%—3%之间。通知要求,改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

购房原值:房改房算不清,2005年后的全能查到汇翰按揭高级业务经理莫静告诉记者,2005年之前的商品房交易许多都没有发票,房改房更不用说了,肯定是查不清的,这个执行起来难度太大。不过在2005年之后,房管部门对房屋交易的发票都有留档,“如果未来真的要据实征收,买卖双方就很难以找不到发票为由来要求核定征收(按房屋价格的1%征收)了,因为税务部门完全可以通过调档的方式来调出你当初的购房原值来计算差额”。所以,对广州市场来说,未满5年的住房恐怕是逃不掉这个“20%”的卖房所得税。

为了简化征收手续,减少不必要的重复检查,房地产企业土地增值税按其转让房地产的收入和预收账款计征。适当调整房地产企业所得税税收负担。凡实行核定征收的房地产企业,其按收入的核定征收率,长沙市城区由3.75%调整为2%,其他市州城区由3%调整为1.5%,县市由2.5%调整为1%。适当调整二手房交易中的税收负担。对个人将购买的套内面积在144平方米内的普通住房对外销售,不征收营业税的购房时间规定,由5年缩短为2年(含2年);对个人将购买的非普通住房对外销售,按销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税,其购房时间规定,由5年缩短为2年(含2年)。

中原地产吴锋表示,对于高层商业裙楼的租金,与街铺和二楼的价格要差很多,200元/m2/月的租金水平有可能是2楼的租价。对于一些租用超过1000平方米的大面积餐饮铺,80元/m2/月的租价比较合理。他们表示,地税征收出租房产税的参考价主要是根据市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价制定,但细致到每个片区的租金水平,从业人员或者租客、业主并不太清楚。有关参考租金的标准也是由该片区累积的租房租铺数据而成,有时候小面积的商铺成交多,有可能把该片区的参考租金价格拉高,大铺的租金有可能遭遇“反价”。

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