不动产销售公允价值如何核定


 发布时间:2021-05-18 13:37:05

如河南省地税局近日下发文件明确规定,普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%;除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。因此,有分析师认为,土地增值税预征政策对房地产开发商资金流影响较小,但增值税严格清算政策则将对开发商带来相当大的冲击

记者查阅广州市地税局的文件规定,“据实征收”的依据是:以一次转让房产收入额,减除房产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,按20%税率计算应纳税额。计算公式为:应纳税额=应纳税所得额(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%。从上述文件来看,这里面涉及两个“账单”:一个是“购房原值”;一个是“合理费用”,这两个“账单”成为目前争论最大的两笔糊涂账。在广州市场,这两笔账究竟能否算得清楚?记者采访了有关专家,我们来听听他们的说法。

个人将购买的套内面积在144平方米内的普通住房对外销售,不征收营业税的购房时间由5年缩短为2年(含2年);凡实行核定征收的房地产企业,其按收入的核定征收率,长沙市城区由3.75%调整为2%……日前,湖南省地方税务局出台4项税收优费措施,以促进房地产市场健康发展。适当调整房地产企业土地增值税核定征收率。除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)暂不征收外,其他各类商品房的核定征收率,普通标准住房由1%调整为0.5%,非普通标准住房由2%调整为1%,别墅、写字楼、营业用房仍为3%。

“我们认为,如果从严征收土地增值税,对开发商的收益和现金流都有比较大的负面影响。”他说。国泰君安地产行业分析师孙建平也表示,土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润,将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。据测算,毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目,土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。孙建平表示,土地增值税严格清算政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商,“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣,而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。尽管土地增值税新政具有抑制房价的意图,但有不少分析师认为土地增值税政策实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。安信证券一位分析师表示,各地实施土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期,短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿,以及严格按照累进税率办法实施的操作难度,这些政策能否完全落实,并且持续时间多长尚需观察。(记者 郑晓波 肖 波)。

根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》,免租期只要不发生租金收入,应该不用缴纳出租房产税。中原地产人士认为,若是为避税在合同上延长免租期,对业主来说是得不偿失,因为若租客经营不善,可能会按照有关合同来要求业主给足免租期。这种做法类似“阴阳合同”,租赁双方刻意压低应纳的租金水平,真实租金则另签一份协议。由于经过政府审核的租赁合同的法律效力比由双方签署的协议要大,业主可能会因为配合租户避税而招致自身损失。小知识广州出租房产税税率2012年,广州市对适用的出租房产税税率进行了下调。对住宅来说,月租1000~2000元对应的出租房产税税率由6%下调至4.7%;月租2000~20000元适用的出租房产税税率由8%下调至6.7%。非住宅的出租房产税下调幅度更加明显,月租1000~2000元的出租房产税税率由14%下调至6.7%;月租2000~20000元对应的出租房产税税率也从14%下调至8.7%,月租2万元以上的非住宅出租房产税率则由14%微调至14.3%。

但实际上,地方有权调整这个征收率。据税务专家介绍,按照国家规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”也就是说,地方税务机关可以通过调整应税所得率,把核定征收率提高到1%以上、3%以下。“如果上头还有进一步的要求,地方税务部门可能会把个人住房转让核定征收的征收率调高到1.5%或2%。”记者 严丽梅。

财产准入标准为:一人户的,3万元及以下;二人户的,5万元及以下;三人户的,7万元及以下;四人户及以上的,8万元及以下。值得一提的是,该市在制订该标准时首次引入了银行与证券交易纪录的核定标准,确定为申请廉租住房家庭金融交易记录额度为:一人户的,6万元及以下;二人户的,10万元及以下;三人户的,14万元及以下;四人户及以上的,16万元及以下。按照规定,经济适用房高层为70平米,多层为60平米,廉租房为50平米。据此,富阳市保障房今年已经解决了261户住房困难家庭。(完)。

但是,在交易过程中,签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。从7月11日起,深圳市二手房交易的计税价格,将以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由的,按计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税款。其中,据该政策规定,执行核定征收时,个人所得税额为计税价格×核定征收率,核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房1.5%,拍卖房为3%。该政策执行后将给交易双方税收产生什么影响?以一套购买不足五年原登记价为50万元,核定计税价格为150万元的90平方米以下普通住房(家庭唯一住房)为例。

假如在全国范围内严格征管土地增值税并集中清缴过往未缴的税款,可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。据了解,目前各地对土地增值税大多采取预征方式,各地预征税率在0.5%—2%之间,清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而国税总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。事实上,“国十条”出台后,一些地方相继出台的土地增值税预征政策均同于或高于上述最低标准。

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