房产评估修正系数怎么来的


 发布时间:2021-05-15 18:46:46

对大部分市民而言,此次受到的影响主要来自于新政中“贷款系数从0.45降到0.3”。公积金管理中心相关负责人表示,对于缴存额度约在640元/月平均线,且比较年轻的职工,基本没有影响;月缴存比较低的,或临近退休年龄的,则贷款额度会下降。例如:25岁的王小姐单位和个人分别交纳150元/

流动性调节系数,是指根据住房公积金满足缴存职工资金使用需求能力的不同情况,制定的公积金贷款额度调节参数。流动性过剩(贷款使用率低于60%)时,该系数为1.2;流动性正常(贷款使用率高于60%、低于85%)时,该系数为1;流动性不足(贷款使用率高于85%、低于90%)时,该系数为0.8;流动性紧张(贷款使用率高于90%)时,该系数为0.6。公积金中心按月将贷款使用率向社会公布。当住房公积金资金流动性情况发生变化,且贷款使用率连续3个月保持在同一区间时,公积金中心及时面向社会公布,并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。

据了解,在签订购房合同时,合同上都会注明房屋的公摊系数范围。购房者如对面积认证有异议,应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证,如已通过认证,可到房管部门查阅相关资料内容,否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。房屋认证以整幢楼为单位,一般不接受散户的测绘委托,如进行法律诉讼,测绘部门接到法院委托进行测绘,费用由委托方承担。房屋公摊面积指归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间,和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

如果有的人缴存较多且年龄不大的,通过公式计算出的可贷额度比较高,减半后,实际贷到的额度仍然可能达到30万元/人、60万元/户。影响谁缴得少的、年龄大的难贷30万根据不同的月缴存金额、缴存比例及距离退休时间,职工能贷到的公积金多少因人而异,市民可将自己的情况带入公式中,算算自己新政后能贷多少。目前,南京市住房公积金的缴存比例分为三类:机关、事业(不含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人的缴存比例分别为10%;外商和港澳台商投资企业的住房公积金缴存比例单位和个人分别为10%-12%;其他企业(含企业化管理的自收自支的事业)单位和个人缴存比例分别为8%-12%。

不过,市住房公积金管理中心也表态称,具体的细节问题或会调整。低收入者可贷倍数高高收入者可贷倍数低“具体的调整方案还有待市政府正式公布,不过此次的调整方案倾向于中低收入者和缴存时间长的人。低收入者最高可贷款接近余额的20倍,而高收入者则低于8倍,最低只有2倍。”去年2月,东莞史上最严的公积金政策出台,直接导致了公积金发放户数创下自2008年来最低位,发放公积金贷款明显呈下滑趋势。笔者从东莞市公积金管理中心的官方网站获悉,截至2013年末,公积金管理中心发放个人住房贷款196031.19万元,占当年缴存额的28.69%,同比减少221864.58万元,减少53.09%。

记者了解到,2012年以来厦门市房地产市场发展较好,房地产成交量屡创历史新高。2013年公积金贷款发放70.15亿元,较上年增长47.62%,创历史新高。另一方面,住房公积金支取金额不断增加,2013年住房公积金支取金额为51.43亿元,同比上涨36.71%,主要由于申请购房支取和办理逐月还贷的职工数量激增,住房公积金沉淀资金减少。(记者 钱玲玲)流动性调节系数流动性过剩(全市贷款使用率低于60%)时,该系数为1.2;流动性正常(全市贷款使用率高于60%、低于85%)时,该系数为1;流动性不足(全市贷款使用率高于85%、低于90%)时,该系数为0.8;流动性紧张(全市贷款使用率高于90%)时,该系数为0.6。

解读:按照此前规定,只要夫妻双方的公积金贷款都还清了,且再次买的房为自住,则仍参照第一次贷公积金政策执行。而根据本次新政,只要夫妻中一人曾贷过公积金,那么公积金贷款还清后再贷第二次时,能贷到的额度就只有可贷额度的一半。例如,二次贷款按贷款额度公式计算出可贷额度为20万,则实际能贷额度减半成10万。不过,二次贷款首付政策不变,依然参照第一次贷款首付执行,即商品房首付二成,二手房首付三成。此外,有市民误认为“减半”意味着从直接从30万减至15万,事实上,“减半”的是用贷款公式计算出来的可贷额度,而不是将实际额度减半。

贷款额度计算公式套用的该系数,以借款申请人网签购房合同时公布执行的流动性调节系数为准。该系数可通过公积金中心网站(www.xmgjj.gov.cn)查询。公积金中心表示,在新的贷款办法中,设立了保低额度,即使缴存金额较低,最少也可贷款20万元。流动性调节系数变动,一定程度上会影响贷款额度,但首套房双职工最高贷款额度仍为80万元。相关链接公积金贷款额度这么算以双职工缴存基数5000,缴存比例10%计算(月缴存额为1000),账户余额以本人最低标准缴存12个月的余额,即12000为例计算,在流动性调节系数为1,贷款年限为20年的情况下:公积金贷款额度=〔(借款申请人住房公积金缴存基数×12×35%×贷款年限)+借款申请人住房公积金账户余额〕×流动性调节系数=(5000×12×20×0.35+1000×12)×1×2=864000>800000如流动性调节系数降低至0.6,但其贷款年限提升至30年,住房公积金已缴存4年,且未支取住房公积金的情况下:公积金贷款额度=(5000×12×30×0.35+1000×12×4)×0.6×2=813600>800000需要注意的是,借款申请人住房公积金缴存基数是指借款申请人上一年度月平均工资。计算公积金贷款额度时借款申请人住房公积金缴存基数以借款申请人所在单位当年向住房公积金管理中心或委托归集银行申报并备案的额度为准。住房公积金账户余额是指借款申请人购房时的账户余额。其中,35%为还贷能力系数,是用于测算借款申请人的还款能力的参数,控制借款申请人因还款过高无力偿还产生逾期贷款的风险。

曾舜 波珠 张金鹏

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